Freitag, 13. September 2013

"Über Geld spricht man nicht...

... man hat es." - Jean Paul Getty

Oder halt eben nicht, oder manchmal eben nicht genug :-(

Wenn man es nicht hat, muss man sich welches besorgen, wenn man trotzdem etwas anstellen will.

Hört sich verwirrend an, will aber einfach nur das Thema Finanzierung einläuten...

Nachdem die Verträge soweit unterschrieben sind, haben wir jetzt auch das Thema Finanzierung angestoßen, bzw. eigentlich finalisiert.

Im Vorfeld haben wir uns natürlich über den möglichen finanziellen Rahmen und Finanzierungsmodelle informiert. Hierbei haben wir erstmal grundsätzlich mit den folgenden Stellen gesprochen:
- Verbraucherzentrale HH
- Interhyp
- Dr. Klein

Das Modell von Interhyp und Dr. Klein ist sehr ähnlich: Beide vergleichen überregionale und lokale Banken bzw. Finanzierungsanbieter (inkl. Versicherung, Bausparkassen etc.) und beraten interessierte Bauherren bei der Aufstellung einer Finanzierungslösung.

Bzgl. der Beratung war ich sowohl von Interhyp als auch Dr. Klein positiv angetan, das Endergebnis und die Konditionen waren dann zu 100% identisch, weshalb wir am Ende vom Tag mal wieder nach "Bauchgefühl" bzw. Sympathie entschieden haben und mit Herrn D. von Interhyp weiterarbeiten werden.

Die Verbraucherzentrale bietet auch entsprechende Beratung an. Im Gegensatz zu den erstgenannten aber bekommt sie keine Vermittlungsprovision von den Anbietern, sondern verlangt vom Auftraggeber (=Bauherr) Geld. Wir haben uns seinerzeit mal grundsätzlich beraten lassen (was meine ich so ca. 30-50 EUR gekostet hat), eine Marktsondierung hätte dann 400 EUR gekostet.
Kann man sicherlich so machen, allerdings habe ich keinen Nachteil bei Interhyp o.ä. gesehen, insb. glaube ich einfach nicht, dass die Verbraucherzentrale die gleiche Marktdurchdringung hinbekommt wie Interhyp oder Dr. Klein das können. Da mag ich falsch liegen, aber 400 EUR sind dann auch kein Pappenstiel, um das mal einfach so "auszuprobieren".

Ablauf
Wir haben vor ca. 2 Jahren als wir das Projekt Hausbau mit den o.g. Parteien mal erste Termine gemacht um zunächst zu eruieren, wo unsere Schmerzgrenze liegt und wo insb. die monatliche Belastung liegen sollte. Hier muss man ja mal ein bisschen die Glaskugel anschmeißen und überlegen was in den kommenden Jahren so alles passieren kann. Es macht ja nur bedingt Sinn hier mit zwei vollen Gehältern zu planen und dementsprechend die Finanzierung auszulegen, es kann ja am Ende vom Tag alles mögliche passieren (Arbeitslosigkeit, Schwangerschaft, Elternzeit, ...). Das muss dann am Ende jeder selber entscheiden, hier gibt es aber definitiv einen sinnvollen Rahmen den man nicht weit überschreiten sollte: die meisten setzen ca. 40% des monatlichen Nettos an, welches man für die Finanzierung des Hauses verwenden sollte. Hierbei dann 40% nicht von allen möglichen Gehältern, sondern von denen die man langfristig ansetzen kann.

Aufbau / Zusammensetzung
Danach muss man sich dann Gedanken machen wie die Finanzierung aufgebaut sein sollte. Die Zeiten in der man einfach zur Hausbank geht und das Geld besorgt was nicht als Eigenkapital eingebracht werden kann, sind mit KfW-Mitteln und entsprechenden Kredit m.E. einfach vorbei.

KfW-153
Wenn ein Energieeffizienzhaus nach EnEV-2009 gebaut wird,  gibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau entsprechend günstige Kredite, bzw. sogar Tilgungszuschüsse wenn man ein KfW-55 oder KfW-40 Haus baut. Hier muss dann jeder Bauherr selber entscheiden ob die Tilgungszuschüsse, die für entsprechende Standards wie KfW-55 gezahlt werden, die Mehrinvestitionen  wert sind. Wir haben uns dagegen entscheiden und werden ein KfW-70 Haus bauen und bekommen daher "nur" ein entsprechend günstiges Darlehen mit niedrigen Zinsen. Hier ist eine Finanzierung von bis zu 50.000 EUR möglich.
Wichtig: Die KfW-Kredite können nicht direkt bei der KfW beantragt werden, sondern werden von entsprechenden anderen Finanzinstituten "vermittelt" (s.u.).
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-(153)/

KfW-124
Neben dem o.g. KfW-153 gibt es auch noch das Wohneigentumsprogramm der KfW. Die Zinsen sind meistens in der aktuellen Marktlage etwas über den Konditionen die man bei den Banken bekommt, aber auch hier können ggf. bis zu 50.000 EUR finanziert werden.
Auch wenn die Zinsen etwas über den Bankkonditionen liegen, kann es Sinn machen dies als Baustein mit aufzunehmen, dies ist aber abhängig vom Bundesland.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-(124)/

Investitionsbank (IB) Schleswig-Holstein / Wohnungsbaukreditanstalt (WK) Hamburg
Wenn man nämlich in den Bundesländern SH oder HH baut, besteht die Möglichkeit die KfW-Mittel nicht über die Hausbank bzw. Hauptbank zu beantragen, sondern in SH über die IB, in HH über die WK. Dies hat den Vorteil, dass die IB bzw. WK sich im Grundbuch nachrangig eintragen und deshalb von der Hauptbank wie Eigenkapital des Bauherren gewertet werden. Dadurch erreicht man entsprechende bessere Konditionen im Hauptkredit, die dann die ggf. schlechteren Zinsen im KfW-124 Programm wieder wett machen. Das hat für uns aber wie gesagt der nette Herr D. von der Interhyp alles ausgerechnet und gegenübergestellt.

Hauptkredit
Der Rest des benötigten Kapitals wird dann über eine Bank, Versicherung, Bausparkasse der Wahl erfolgen. Hier ist noch spannend, welche Zinsbindung man wählt. Die naheliegende Alternative in der aktuellen Zinslandschaft eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen muss allerdings genau geprüft werden:
Der Zinsaufschlag für 5 Jahre längere Zinsbindung betrug in unserem Fall 0,7%. d.h. es müssen 10 Jahre lang 0,7% mehr Zinsen gezahlt werden, um dann 5 Jahre die Sicherheit von geringen Zinsen zu haben. Hier muss dann gegenübergestellt werden, dass man mit den niedrigeren Zinsen im 10-Jahres Zeitraum entsprechend höhere Tilgung ansetzen kann. Dadurch hat man nach 10 Jahren fast(!) die gleiche Restschuld wie nach 15 Jahren mit den höheren Zinssätzen.
Darüber hinaus gibt es dann entsprechende Rechnungen, wie hoch muss der Zins in 10 Jahren sein, damit es sich lohnt den entsprechenden Zinsaufschlag hinzunehmen. Diese Entscheidung ist dann am Ende wieder dem Bauherren überlassen, d.h. wie risikoavers bzw. freudig die Kreditnehmen sind.

Bausparvertrag
Eine spannende Erweiterung des Finanzierungsaufbaus finde ich dagegen dann doch möglicherweise einen zusätzlichen Bausparvertrag. Hier sieht ein mögliches Szenario so aus: Man schließt einen Bausparvertrag ab mit dem Ziel in 10 Jahren die Restschuld aus den KfW-Krediten komplett abzulösen. Diesen bespart man dann 10 Jahre lang, bekommt dann nach 10 Jahren einen Kredit von der Bausparkasse. Vorteil: Man kann jetzt schon fest mit den Zinssätzen planen, aktuell sind z.B. ca. 2,70% für die Jahre 10-20 möglich, finde ich ganz spannend.
Dagegen spricht eigentlich nur, dass ein weiterer Posten jeden Monat hinzukommt, der das entsprechende Netto reduziert, man also weniger Geld zur Verfügung hat. Hier habe ich noch keine abschließende Meinung, tendiere aber dazu auch diesen Baustein noch umzusetzen.

Fazit
Wir haben jetzt erstmal 3 Bausteine angestoßen:

KfW-153 über IB 
KfW-124 über IB
Rest über die ING-Diba

Jetzt warten wir gerade gespannt auf die entsprechenden Zusagen (also hoffentlich diese) und dann sind wir dann offiziell verschuldet ;-)


Kommentare :

  1. Danke sehr für gute Tipps und interessante Prognosen! Hoffe, alles wird positiv sein)

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  2. Das Thema Geld ist und bleibt immer ein Tabuthema, daher ist es gut hier ein solch informaitven Artikel zu bekommen. Vielen Dank dafür.

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