Bauträgersuche - "Drum prüfe wer sich (ewig) bindet..." - Teil 2 (Der Auswahlprozess und die Entscheidung)

Nach einer langen Zeit der Suche sind wir nun endlich am Ziel angekommen und haben diese Woche bei unserem zukünftigen Bauträger einen Werkvertrag für den Hausbau unterschrieben!

Das Rennen hat am Ende die Fa. Edelsteinhaus (was wiederum eigentlich ein Markenname der Sperling Baugeschäft GmbH ist) gemacht. Hier haben wir uns schon während des gesamten Auswahlprozesses am besten beraten und unterstützt gefühlt, und da wir das Projekt Hausbau als eine partnerschaftliche Unternehmung mit unserem Bauträger verstehen, denken wir hier, dass wir mit Edelstein, neben den fachlichen Kriterien, am besten aufgehoben sind.


Aber nun nochmal von vorne:

Wie schon vor einiger Zeit geschrieben haben wir am Anfang die folgenden vier Anbieter ins Rennen geschickt:
- Edelsteinhaus
- Püst & Meyer
- Roth Massivbau
- WBI Hausbau

Jeder der Anbieter hat ein identisches "Briefing" bekommen: 
- Ein Bild aus einem Katalog von einem Haus, dass uns besonders gut gefallen hat (ein Doppeltpultdach-Haus)
- Ein EG-Grundriss  mit dem Hinweis, dass wir damit schon sehr zufrieden seien
- Ein OG-Grundriss  mit dem Hinweis, dass das nur ein grober Vorschlag ist, um was auf dem Papier zu haben.
(Die Grundrisse haben wir über die letzten 1-2 Jahre Stück für Stück aus realen Beispielen, Katalogen etc. zusammengetragen und unsere persönlichen Highlights einfließen lassen. Das Hausbild haben wir aus dem Katalog eines Anbieters der sonst nicht besonders aufgefallen ist).

Über die letzten zwei Jahre habe ich darüber hinaus alle möglichen Bau- und Leistungsbeschreibungen zusammengetragen und in einer Excel Tabelle gegenübergestellt. Das kann ich insofern empfehlen, dass man sich schonmal als Bauherr mit so spannenden Begriffen wie Ortgang, Traufe, Ytong, C20/25 Beton, auseinandersetzt und man schonmal anfängt Unterschiede selbstständig zu untersuchen...

Im folgenden beschreibe ich dann jeweils kurz die Pros und Contras aus unserer Sicht und erläutere ein wenig die Beweggründe für die Entscheidung. Die Reihenfolge der Einträge richtet sich danach wie lange die Anbieter im Rennen waren (d.h. der erste Eintrag = der erste der aussortiert wurde).

1. Roth Massivhaus

Wir hatten zur Fa. Roth mit unserem Ansprechpartner Herr P. schon seit längerer Zeit Kontakt. Ich weiß ehrlich gesagt nicht mehr genau, wie ich überhaupt auf die Firma gekommen bin, ich vermute über Bautagebücher wie dieses.
Sowohl beim ersten als auch zweiten Gespräch (da war jeweils über ein Jahr dazwischen) hat Hr. P. sich Zeit genommen, ist mit uns durch unsere Unterlagen gegangen und hat dann versucht ein Angebot zu legen, was sehr viele unserer Anforderungen erfüllt. Der Unterschied zwischen den zwei Terminen: Beim ersten Mal haben wir uns über ein Haus aus seinem Katalog (Haus Binz) informiert und lediglich die Grundfläche pauschal um 10 m² vergrößert. Beim zweiten Mal hatten wir andere, nicht-Katalog Vorstellungen. Im Gegensatz zu den anderen Anbietern (s.u.) hat Herr P. lediglich versucht das ähnlichste Haus aus dem Katalog zu finden und dann dem entsprechend ein Angebot gemacht. Anpassungen an der Dachform und dem Drempel die notwendig (und m.E. auch Kostenfaktoren sind) wurden mit dem Kommentar abgetan "das machen wir dann später".
Das hört sich jetzt etwas dramatischer an als es ist: ich könnte mir nach wie vor vorstellen mit der Fa. Roth zu bauen, allerdings sagt mein Bauch mir, dass dies dann näher am Katalog bleiben sollten. Irgendwie so ähnlich wie bei Viebrock.
Preislich war das Angebot kein "Schnapper", was ich allerdings auch bei der hochwertigen BuL nicht erwartet habe.

Pro:
- Ausführliche Bau- und Leistungsbeschreibung, dass war lange unsere Referenz was den Detailgrad angeht
- Detailliertes Angebot mit vielen Einzelpreisen (--> Transparenz)

Contra:
- Beratung im Vergleich stark abgefallen 
- Es wird stark am Katalog orientiert (keine individuell Visualisierung unseres Wunsch-Hauses)

Fazit:
Solider Anbieter, der einfach von den anderen Anbietern in den Schatten gestellt wurde was die Beratungsleistung anging.

2. Püst & Meier Baumeisterhaus

P&M war ein Tipp eines Bekannten den ich irgendwann mal mit unserer "Shortlist" konfrontierte und fragte, ob er noch jemanden kenne, der auf der Liste fehlt. Daraufhin empfahl er ein Gespräch mit P&M.
P&M ist ein kleinerer Anbieter der sich dem Baumeister Verein (e.V.) angeschlossen hat, wohl um Marketingmaterial zu bündeln und auch eine Art Markenname zu etablieren. Im Baumeisterverbund gibt es noch 1-2 andere in und um Hamburg.
An einem schönen Freitag-Nachmittag haben wir uns dann auf den Weg nach Glinde gemacht, um mit einem der Vertriebler (Herrn B.) zu sprechen. Sehr angenehmes Gespräch und Herr B. konnte glaubhaft vermitteln, dass er vom Fach ist. Das Gespräch hatte definitiv Beratungscharakter, d.h. wenn wir mit "komischen" Vorstellungen kamen wurde darauf hingewiesen, dass er das seltsam fand bzw. hat seine Meinung dazu kundgetan. Ich persönlich erwarte sowas von einem Bauträger, wer einfach nur einen Umsetzer sucht... vielleicht eher nicht.
Besonders hervorzuheben ist die schnelle Reaktion: Wir haben uns Freitags getroffen und Mittwochs drauf hatten wir schon die erste Visualisierung und Grundrissplanung. Nach dem Gespräch mit Roth überzeugt das dann schon, wenn man nicht nur einfach Katalog bekommt, sondern schon nach dem ersten Gespräch genau aufgezeigt bekommt wie "unser" Haus aussehen könnte.
Wir haben dann nochmal leicht modifiziert und das erste Angebot angefordert, dass dann auch kurz darauf gekommen ist. Leider hat sich dann im Vergleich mit den anderen Anbietern schon in dieser frühen Phase herausgestellt, dass diese Anbieter im Vergleich zu den anderen leider preislich nach oben ausschlägt, ca. 10% über dem Schnitt! Gestaltet sich dann schon schwierig, vor allem wenn die anderen Anbieter vergleichbare Bau- und Leistungsbeschreibungen haben.
Sehr viel Respekt hatten wir auch vor der Antwort von Herrn B. zu unserer Absage:
a) er hat sich erstmal bedankt, dass wir überhaupt abgesagt hatten (was ich schon für guten Ton halte)
b) er hat uns noch ein paar Tipps mitgegeben, die wir bei der der Auswahl eines Bauträgers in Betracht ziehen sollten (BSB Unterstützung + ein Bauträger mit eigenen Handwerkern).
Das fanden wir wirklich sehr professionell und sympathisch!

Pro:
- Gute Bau- und Leistungsbeschreibung, genaue Spezifikation und hochwertige Komponenten
- Schnelles Angebot + Planung
- Guter (=kompetenter + angenehmer) Vertriebler

Contra:
- Leider zu teuer

Fazit:
Wirklich guter Anbieter, Herr B. war ein sehr ehrlicher und kompetenter Vertriebler, leider hat der Preis nicht gepasst, sonst hätten wir ihn gerne im Rennen gelassen.


3. WBI Hausbau

WBI Hausbau ist mir beim Lesen der diversen Bautagebücher von rund um Hamburg ausgefallen. Wie schon erwähnt, tendierten wir grundsätzlich zu etwas kleineren aber trotzdem bekannten Anbietern und WBI hatte soweit ich das sehen konnte keine Tagebücher mit negativen Erfahrungen bzw. eigentlich sehr positiven Bewertungen.
Das erste Treffen war auf Angebot von Herrn A. direkt bei uns zu Hause. Auch Herr A. hat sofort auf unsere Wünsche reagiert und sogar von Freitag auf Montag eine komplette Übertragung von unseren Wünschen in sein Planungsprogramm gemacht. Wir hatten somit innerhalb von 48 Stunden Grundrisse und diverse 3D-Ansichten vom Haus.  Spätestens da haben wir uns dann auch von Herrn P. und Roth Massivhaus innerlich verabschiedet.
Mit WBI und Edelstein (s.u.) haben wir dann diverse Runden gedreht, vor allem um erstmal eine Vergleichbarkeit (wenigstens preislich) herzustellen, die am Ende vom Tag in der Form einfach nicht möglich war.
Interessant fand ich WBI, das sie sehr hochwertige bzw. interessante Materialien einsetzen:
- Schüco Profile bei den Fenstern
- Thermo Bodenplatte (Fussbodenheizung direkt in der Betonbodenplatte)
- Porotonwände in monolithischer Bauweise
- Keine Tiefenbohrung für Wärmepumpe sondern Nutzung der Technik der Fa. Erwatec (http://erwatec.de/geothermie/). Sieht spannend aus, allerdings fehlt mir hier auch etwas der Dauereinsatz und die Langzeit-Erfahrungen damit.

Im Laufe der Zeit (ca. 2 Monate) haben wir regelmäßig Kontakt gehabt, aber irgendwann gab es einen Bruch. Ich habe irgendwann (siehe Post zu Wandaufbau) einmal wissen wollen welche Ziegel denn so genau eingesetzt werden: Da kam erst eine (wie sich nachher herausstellte) falsche Antwort (Herr A. hatte den Wandaufbau von verklinkertem und verputztem Haus verwechselt), die endgültige Erklärung war aber auch nicht so ganz überzeugend.
Irgendwann haben wir dann zusätzlich beschlossen die Gewerke Fliesen- und Badausbau (Sanitärkeramik etc.) an einen Bekannten zu vergeben. Das hat dann nachhaltig einen faden Beigeschmack hinterlassen, da wir die Zahlen die wir für Fliesen, Sanitär + Armaturen bekommen hatten so gar nicht nachvollziehen konnte (= halb so viel wie im Vergleich bei Edelsteinhaus).
Als wir dann noch wissen wollten was ein möglicher Aufpreis auf ein KfW-55 kostet musste Herr A. leider die Segel streichen, und sagte, dass das gerechnet werden müsse. 

Pro:
- Gute Bau- und Leistungsbeschreibung, insb. hochwertige Komponenten (Schüco Profile, Thermo-Bodenplatte, Prüm Türen, ...)
- Schnelles Angebot + Planung

Contra:
- Reduzierung Fliesen- und Sanitär unterdurchschnittlich bis zu wenig
- Verwirrung in der Portonwandaufbau-Beschreibung
- Keine eigene Handwerker, nur reine Vermittlung (noch nicht mal eigene Bauleiter)
- Weniger Beratung als bei Edelsteinhaus

Fazit:
Interessanter Anbieter, insb. durch die innovativen und hochwertigen Komponenten. Am Ende vom Tag hat Herr Igwerks von Edelsteinhaus (neben den o.g. Negativpunkten) einfach unser Vertrauen gewonnen, und das ist für mich bei einer halbwegs gegebenen (wenigstens inhaltlichen Vergleichbarkeit) dann einfach auch der Unterschied.


4. Edelsteinhaus (Sperling Baugeschäft GmbH)

Auf Edelsteinhaus (ESH) sind wir gleich auf zwei Arten aufmerksam geworden. Zum einen ist mir immer noch ein Satz aus einem Baublog im Kopf, in dem wie selbstverständlich stand. "Bei unserem Besuch von Herrn Lührsen vom BSB war mal wieder nichts zu bemängeln, wie bei ESH schon üblich...", oha!
Zum anderen haben wir in den letzten beiden Sommern mit den Fahrrädern mal angefangen sämtlich Ortsteile dies und jenseits des Stadtgrenzen von Hamburg zu erkunden. Dabei ist mit irgendwann aufgefallen, dass gerade in hochpreisigen Gegenden immer wieder ESH aus Bauträger unterwegs ist (Großhansdorf, Volksdorf, Wohltorf, Wentorf, etc.), Überlegung dabei: Wenn die Leutchen die Qualität vor Preis setzen könnten damit unterwegs sind, können wir ja mal gucken. Das macht zwar etwas skeptisch was das erste Angebot angeht, aber fragen kostet ja erstmal nichts.
Das erste Treffen fand dann wie bei WBI auch bei uns zu Hause statt. Herr Igwerks von ESH war (wie immer pünktlich) und macht von der ersten Minute einen sympatischen und vor allem kompetenten Eindruck. Analog zu den anderen Anbietern hat er sich erstmal alles angehört was wir uns so überlegt hatten, die Zeichnungen mitgenommen und dann auch im Nachgang die scheinbar obligatorischen eigenen Pläne gemacht (einzige Ausnahme: Roth).
Aber schon im ersten Gespräch hat sich gezeigt, dass Herr Igwerks sich weniger "nur" als Vertriebler versteht, sondern wirklich als Berater der mit den Bauherren versucht zusammen die beste Lösung zu finden. Das hat wiederum bei mir etwas gedauert, aber nur ein Beispiel an dieser Stelle (das Thema will ich noch detailliert aufarbeiten):
Ich war lange auf dem Trip unbedingt eine Erdwärmepumpe haben zu wollen. Der Vertriebler I. hat gesagt, dass er es anbietet,  hat wiederum aber sofort im ersten Gespräch ausgeführt, warum das seiner Einschätzung nach keine optimale Idee zum jetzigen Zeitpunkt ist, er uns eher eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung empfehlen würde, und am Ende ist es dann genau so gekommen. Auch gab es noch das ein oder andere Thema wo wir von Herrn Igwerks mehr als nur den üblichen Akquise Service bekommen haben, was uns in der finalen Entscheidung bestärkt hat, mit ESH einen guten Baupartner zu haben.
Wie oben schon geschrieben wurde auch auf das Thema Fliesen und Sanitär wesentlich besser reagiert und ein ordentliches Paket als Minderleistung herausgenommen, im Vergleich zu WBI.
Etwas länger gebraucht haben wir am Ende rund um das Thema BuL. Die ist erstmal nicht schlecht, allerdings in einigen Punkten m.E. zu wage. Es standen einige nicht akzeptable Sätze drin oder auch Ausdrücke zu Materialien wie z.B. "oder vergleichbar".
Hier hat Herr Igwerks aber auch kompetent reagiert und dann sukzessive in den Kaufvertrag im Anhang eine wirklich detailliert Liste aller in der BuL allgemein gehaltenen Komponenten (Hersteller, Typenbezeichnung) aufgenommen.
Abschließend haben wir dann nochmal von unserem BSB Berater Herrn Lührsen den kompletten Vertrag prüfen lassen, hier sind dann aber keine ganz großen Punkte mehr aufgekommen, auch weil Herr Lührsen mit ESH schon einige Verträge durchgemacht hatte und entsprechend die angepasste Version bereits genutzt wurde. Insgesamt kann ich die Schleife über den Bauherrenschutzbund (BSB) absolut empfehlen, gut angelegtes Geld, alleine das Feintuning der Bauzeitgarantie inkl. Pönale war es das schon wert!
Zum Thema eigene Handwerker (s.o.) kann man dann bei ESH noch sagen: Es werden sowohl eigene Maurer beschäftigt (da kommt die Fa. Sperling wohl auch her), als auch die Bauleitung wird u.a. von den Gebrüdern Sperling (gleichzeitig Geschäftsführer) selbst verantwortet.


Pro:
- Herausragende Beratung (Vielen Dank Herr Igwerks!)
- Faire Kostendarstellung, inkl. "Eigenleistung" Fliesen + Sanitär
- Entgegenkommen bei den Fragen rund um KfW und deren Komponenten

Contra:
- Bau- und Leistungsbeschreibung teilweise initial etwas zu wage

Fazit:
Herr Igwerks hat unser Vertrauen gewonnen und wir hoffen nun gemeinsam mit ESH unseren Traum vom Eigenheim mit einem kompetenten Partner im nächsten Jahr (ganz hoffentlich schon ab Ende des Jahres) umsetzen zu können.

Update 06.09.2013: Herr Igwerks von ESH sowie Herr Lührsen vom BSB haben freundlicherweise gestattet ihre Namen hier vollständig auszuschreiben